서울 아파트값 전국의 '절반'…위험지수는 '사상 최고'

한국은행 하반기 금융안정보고서 발간

[연합뉴스]

서울 아파트 시가총액 비중이 전국의 절반 가까이를 차지했으며, 서울의 주택시장 과열 수준을 보여주는 ‘서울 주택시장 위험지수’가 2010년 이후 가장 높은 것으로 나타났다. 

23일 한국은행이 발표한 ‘2025년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 지난 11월말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 전고점인 2020년 8월(43.2%)를 웃도는 수치다. 전체 가계대출(예금취급기관 기준) 중 서울 비중도 지난 9월말 기준 34.2%로 2020년(31.0%)보다 3.2%p 상승했다.

장정수 한은 부총재보는 “다주택자 관련 세제 등 규제 강화 이후 서울 등 선호지역 주택매입수요가 커진 가운데 외지인 매입 비중도 과거에 비해 높은 수준을 유지하고 있다”며 “청년층을 중심으로 인구 유입이 이어지면서 인구 절반을 차지하는 수도권의 주택 수요는 확대 중”이라고 설명했다.

[표=한국은행]

3분기 서울의 ‘주택시장 위험지수’는 0.9로 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 2021년 1분기 0.87로 정점을 찍은 뒤 하락하다가 2023년 4분기(0.25) 이후 다시 오르고 있다.

주택시장 위험지수란 한은이 소득·임대료·전국 대비 서울 아파트가격, GDP(국내총생산) 대비 가계부채· 건설투자 갭 등을 이용해 산출한 지표다. 현재 실물경제 수준에 비춰 주택시장이 얼마나 과열됐는지를 보여준다.

수도권 기준으로 3분기 지수는 0.73으로, 2022년 2분기(0.76) 이후 13분기 만에 최고치를 기록했다. 이 수치는 2021년 2분기 1.01로 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이다 최근 2분기 연속 올랐다. 이에 반해 비수도권 주택시장 위험지수는 3분기 -0.75로, 2023년 3분기(-0.01) 이후 8분기 연속 마이너스(-)를 이어가고 있다.
 

[표=한국은행]

한국은행이 정부의 강력한 부동산 대책에도 수도권 집값이 여전히 오름세인 만큼 일관적으로 거시건전성 정책 기조를 유지하면서 주택 공급 대책도 추진할 필요가 있다고 제언했다. 

보고서를 주관한 장용성 한은 금융통화위원은 “금융안정 리스크 해소를 위해 일관성 있는 거시건전성 정책 기조를 지속하는 가운데 실효성 있는 주택 공급정책과 더불어 취약부문에 대한 미시적 보완책들을 함께 추진해 나가는 것이 중요하다”고 말했다.

한은은 중장기적으로 가계부채의 점진적인 디레버리징을 계속 이어나가야 한다는 점도 강조했다. 장 위원은 “향후 가계대출 수요, 공급 및 거시건전성 정책 측면에서 디레버리징을 제약하는 요인들이 잠재해 있으므로 이를 완화해 나가는 방향으로 정부와 함께 구조적 개선 노력을 강화해 나가겠다”고 강조했다.