[Zoom In] 가든파이브 실패 원인 5가지

개장 앞둔 가든파이브 입점률은 25%

서울 송파구 문정동 동남권유통단지(가든파이브)가 정식 개장을 20여일 앞두고 있다.

지난 2008년 말 완공 이후 저조한 분양률 등으로 4차례나 개장이 늦춰졌다. 20%대에 머물던 계약률이 겨우 60%를 넘어섰으나 이번엔 입점률이 발목을 잡고 있다.정식개장은 코앞이나 입점률이 절반에도 미치지 못한다.

'동양 최대의 유통단지'라는 수식어가 무색하다. 서울시의 역점 프로젝트인 가든파이브가 난항을 거듭 중이다. 그 원인은 무엇인가.

개발전문가들은 가든파이브의 고전 사유를 5가지로 압축한다. 즉 최초 개발 개념과 현실의 배치가 맞지 않는 데다 △대화채널 차단으로 인한 청계천 상인 초기 유치 불발 △업종을 고려치 않은 상가 설계 △높으 분양가 △현실에 맞지 않는 분양 방식 등 5가지 요인을 꼽았다.
 
1일 SH공사와 관련 업계에 따르면 가든파이브 3개 블록에 입주 점포는 2000곳에 미치지 못하면서 입점률이 전체의(8360개 점포)의 4분의 1에도 미치지 못한다.

가든파이브의 현재 입점률은 △가블록 19.6% △나블록 74.8% △다블록 23% 등 전체 25% 가량을 보이
고 있다. 지난해 SH공사가 다점포(상인 한명이 여러 개 점포를 계약하는 형태) 계약을 실시하면서 계약률은 △가블록 58% △나블록 87% △다블록 37% 등, 총 60.6%를 기록하고 있다.

그러나 현재 미계약 상가가 여전한 데다 전문 브로커가 개입한 다점포 계약자도 입점을 늦추고 있는 실정이라는 게 옛 청계천 상인들의 설명이다. 또 일반분양에서도 임대를 목적으로 분양받은 계약자들이 많다고 덧붙였다.

청계천 상인 C씨는 "일반분양에서 한 사람이 14개의 점포를 분양 받는 등 전문 브로커들이 몰리면서 계약률이 치솟았다"며 "하지만 올해 들어 청계천 상인 몫 가운데 전매가 해제된 물량과 불법적인 매매를 원하는 물건들이 많아지면서 입주자를 구하기란 하늘의 별따기"라고 말했다.

SH공사는 대규모 상가를 손쉽게 채우기 위한 고육지책으로 대형업체 유치라는 카드를 뽑아 들었다. 유치 이후 입점만 되면 상권활성화는 시간문제라는 것이 SH공사 측의 계산이다.

하지만 상가 분양 전문가들이 보는 가든파이브의 미래는 그리 밝지 않다. 첫 단추부터 잘못 끼워졌다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

전문가들은 SH공사의 가든파이브의 사업부진을 5가지로 요약한다. 개발 콘셉트가 지금의 현실에 맞지 않은 데다 서울시가 옛 청계천 상인유치를 초기에 실패하고, 상가설계도 잘못한데다, 분양가가 높고 분양 방식도 실수투성이라는 것이다.
 
박대원 상가정보연구소장은 "청계천상인들을 위한 공구상가로 출발해 쇼핑몰로 변화, 당초 본질을 벗어난 상가가 고전하는 것은 당연지사"라며 "입지는 좋지만 분양과 임대의 분양 과정이 달라 시간이 어마어마하게 걸리는 방식을 선택한 SH공사의 방식에도 큰 문제가 있었다"고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "분양에만 치우쳐 청계천 상인들의 지원책이 너무 늦게 나와 상인들의 초기 유치에 실패한 것이 가장 큰 원인"이라며 "호화판 쇼핑몰로 건립해 개발 컨셉이 당초 목적과 부합하지 않았으며 업종을 고려치 않은 설계에도 문제가 있다"고 진단했다.

한편 SH공사는 대형업체를 유치해 입점률을 끌어올리겠다는 복안이다. 이마트, 뉴코아아울렛, 스파, CGV 등이 그 것이다. 하지만 서울시와 SH공사는 상권활성화라는 더 큰 과제를 해결해야 한다.

SH공사 측 관계자는 "상반기 안에 대형 업체들이 입점하게 되면 상권활성화에도 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.

선 대표는 "일산 웨스턴돔의 상권활성화 마스터플랜을 가든파이브도 벤치마킹해야한다"며 "입점만 되면 무조건 상권이 활성화 될 것이란 생각은 매우 안이하고 위험하다"고 지적했다.

아주경제= 권영은 기자 [e-mail]
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