[마켓레이더] 中 부동산, 하락보다 안정 중요

김정훈 한국투자증권 투자전략팀장

중국에서는 부동산 과열을 잡기 위한 정책이 계속 나오고 있다. 그러나 지금까지의 결과는 부동산 시세를 잡는 것이 아니라 중국 주가를 잡고 있다. 중국 부동산 기업이 아파트 분양가를 15% 이상 인하할 계획이라는 소식, 1가구 3주택에 대한 대출 금지 및 주요 도시에서 발표되는 부동산 규제발표 등이 주가에 악재로 작용한다.

중국 아파트 가격이 48000 위안이고, 월 임대료가 99.63 위안이라면 임대료가 부동산 가격의 2.48% 수준이다. 이러한 상황에서 만약 중국이 재산세를 도입한다면 부동산 시세의 하락은 불가피하다. 그러나 중국 정책당국자 입장에서 보면 오히려 부동산 하락을 원하지 않을수도 있다. 

중국은 땅을 국가가 소유하고 있으면서 토지 임대를 하고 그 임대료를 매년 국가의 재정수입으로 쓴다. 2009년 전국 토지출양(토지임대) 수입을 보면 1조4,239억 위안으로 전년대비 43.2% 증가했다. 2009년 상반기 수입은 동기 대비 19.7% 하락했지만, 하반기로 가면 110.9% 증가했다. 지역별로 보면, 전국 토지출양 수입의 3분의 2가 동부 연안에서 발생했다.

2010년 중국의 중앙 및 지방정부 예산치를 보면 재정수입이 6조6800억 위안이고 재정지출이 7조 7300억 위안이다. 여기에 중앙 정부의 2010년 재정지출만 놓고 보면 4조 6660억 위안이다. 7조7300억 위안에서 4조6660억 위안을 빼면 3조 640억 위안이 나오고 이것이 올해 지방정부의 재정지출 규모다.

그런데 흥미로운 것은 중국의 토지임대 수입은 중앙정부가 아니라 지방정부의 보이지 않는 재정수입으로 잡힌다는 점이다. 만약 부동산 임대 수입이 재정수입으로 잡히면 중국은 예산적자가 아니라 예산흑자로 통계가 뒤바낄수도 있을 것이다.

중국 재정수지에 부동산 임대수입이 잡히지 않는 가운데 부동산 투자를 잘해서 지방정부가 큰 돈을 번 것이다. 그렇다면 번 돈으로 교육, 의료, 환경보호, 재해복구, 공공안전을 위해서 돈을 쓰거나 인민들이 자동차나 가전제품을 살 때 보조금을 지원하면서 내수 경기 부양을 위해서 지출을 할 가능성이 높다. 

중국의 부동산 정책이 이와 같은 뒷배경을 안고 있다면 부동산 시세의 급락은 정책적으로도 바람직하지 않다.

뉴스로 접하는 중국의 부동산 규제 발표와 그들의 정책이 중국의 진정한 펀더멘탈이라면 부동산 시세는 곧 하락하게 되고, 중국 주가는 지금 수준에서도 추가적인 가격조정이 가능하다. 그러나 눈으로 보이는 펀더멘탈 그 이면에 내수성장과 이를 위한 재원확보라는 측면을 고려하면 부동산 경기 하락에 대한 우려와 긴축 그리고 중국 주식급락은 지나친 우려에서 비롯된 결과가 아닐까 한다.

한편 중국 국가통계국은 11일 발부한 '1~4월 부동산시장 운행 상황'을 통해 4월 전국 70개 중,대도시 아파트 판매 가격이 전년 동기대비 12.8% 올랐으며 상품 주택 판매면적과 판매 금액은 평균적으로 하락하기 시작해 전국 부동산 개발 경기 지수도 연속 12개월 상승을 멈추고 처음으로 하락세를 나타냈다고 밝혔다.

4월 전국 부동산 개발 경기 지수가 105.66으로 3월 대비 0.23포인트 떨어졌고 전년 동기대비 10.9포인트 올랐다는 점이다. 이는 부동산 경기 지수가 작년 4월이래 처음으로 하락한 것이며 105.66포인트가 여전히 100포인트 이상의 경기 지수 구간에 위치하고 있으나 연속 12개월 상승후의 첫 하락이라는 점에서 시장 조정에 크게 영향을 받았다는 것을 뜻한다.

그러나 앞서 언급한 바와 같이 내수성장과 이를 위한 재원확보라는 측면을 고려하면 부동산 경기는 하락 추세로의 전환이 아니라 증가율 모멘텀이 둔화됨과 동시에 올해 하반기는 점차 안정된 시세 국면으로 전환될 것만 같다.

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