NPL 투자 경매시장 블루오션으로 뜬다

은행권이 넘긴 부실채권 싸게 인수 후 배당 또는 낙찰<br/>세금 절감 등 수익률 유리, 관련 지식 철저해야 위험부담 감소

(아주경제 이명철 기자) #. 경매에 관심이 많은 주부 김모씨(50)는 얼마 전 한 유동화전문회사에서 서울 강동구 암사동 아파트의 NPL(부실채권)을 4억원에 샀다. 법원 경매가 진행 중이던 이 아파트의 근저당 설정액은 5억원. 2달 뒤 아파트가 6억5000만원에서 낙찰되면서 김씨는 5억원을 배당받아 1억원의 차익과 함께 수백만원에 달하는 이자도 챙길 수 있었다.

부동산 경매시장에서 부실채권(NPL·Non Performing Loan) 투자가 블루오션으로 떠오르고 있다. 부동산을 담보로 잡고 있는 담보부 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 부쳐 배당받거나 낙찰해 수익을 얻는 방식이다. 외환위기 당시 자산가들 사이에서 유행하다 최근 다시 인기를 끌고 있다.

NPL이란 은행 등 금융권이 부동산을 담보로 돈을 빌려줬다가 제때 돌려받지 못해 발생한 부실채권을 말한다. 금융권은 자금 회수에 오랜시간이 걸리는 경매시장에 NPL을 넘기는 대신 손실을 감수하고 자산유동화회사 등 제3자에 헐값에 받고 팔아넘긴다.

부동산태인에 따르면 부동산시장 침체의 골이 깊어지면서 경매시장에서 NPL 거래가 크게 늘고 있다. 현재 경매가 진행 중인 물건 중 NPL은 서울 509건, 인천·경기지역 968건에 이른다. 용도별로는 근린상가가 462건(서울 155건, 인천·경기 307건)으로 가장 많다. 이어 아파트·주상복합이 338건을 차지했다.

전체 경매 낙찰에서 NPL이 차지하는 비중이 2009년 4.77%(4486건), 2010년 8.03%(6466건), 2011년 11.02%(8283건)로 증가 추세다.

NPL 물량이 늘어나면서 NPL에 투자하려는 개인 투자자들도 증가하는 추세다.

NPL로 수익을 얻는 방법은 두 가지다. 담보 부동산을 경매 처리해 배당받거나 직접 낙찰받는 방식이다. 배당 수익률은 NPL을 얼마나 싸게 매입하느냐에 따라 결정된다.

설춘환 R&I컨설팅 대표는 "담보부 채권(근저당권)을 매입하면 1순위 배당권자의 지위에 놓여 낙찰대금에서 1순위로 배당금을 받는다"며 "근저당권을 매입한 일반 투자자들은 법원경매를 통해 배당을 받아 투자이익을 얻을 수 있다"고 말했다.

관심 있는 부동산 물건이라면 채권자인 자신이 직접 낙찰받을 수도 있다. 채권을 인수 받은 투자자는 입찰에서 손해를 보지 않는 범위 내에서 낙찰받아 경쟁에서 우위를 확보할 수 있게 된다. 어차피 설정해 놓은 근저당액은 배당받을 수 있기 때문이다.

시세 차익에 대한 각종 세금 부담이 없다는 것도 장점이다. 부실채권 인수에 따른 소득에 대해서는 양도소득세와 이자소득세를 내지 않아도 된다. 이 때문에 일반 경매보다 약 30% 가량 높은 수익을 얻을 수 있다는 게 경매 업계의 설명이다.

이정민 부동산태인 팀장은 "NPL은 무조건 위험하다는 선입관을 버려야 한다"며 "우량물건을 골라낼 수 있는 시각만 기른다면 단기간에 높은 수익을 얻을 수 있다"고 말했다.

올해도 NPL시장은 NPL 물량의 지속적인 유입과 더불어 그 비중이 점차 확대될 것으로 보인다. 지난해 부실채권으로 이전한 물건 중 상당수가 경매진행 중에 있는 데다 은행의 리스크관리를 위한 자체노력과 금융감독기관의 부실채권에 대한 정책 강화가 지속될 전망이기 때문이다.

하지만 따져봐야 할 것도 많다. NPL은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡한 경우가 많다. 따라서 정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 이뤄져야 한다.

법무법인 덕양의 이영준 자산관리팀장은 "NPL의 경우 정상적인 거래가 쉽지 않은 경매물건 중에서도 유찰이 된 경우가 많다"며 "직접 낙찰땐 부동산에 대한 안목과 지식을 동반한 신중한 접근이 필요하다"고 말했다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "1순위 채권을 사들여 수익률을 낮추는 대신 안정성을 높이거나 자산관리회사 등의 컨설팅을 받는 것도 방법"이라고 조언했다.