고시원 '우후죽순'… 투자매력 뚝…뚝…뚝

공급과잉 여파… 임대 수익률 하락 우려 목소리<br/>도시형생활주택·오피스텔 등 대체 상품 늘어나<br/>서울시 "반값 고시원" 도입 검토에 투자매력 뚝

(아주경제 이정은 기자) 서울 시내에 고시원이 우후죽순으로 들어서면서 공급 과잉에 따른 임대 수익률 하락을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

도시형 생활주택과 오피스텔 등 대체 상품 증가와 서울시의 '반값 고시원' 도입 검토도 고시원 투자 매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다.

이에 따라 임대 수익을 얻을 요량으로 묻지마식 고시원 투자는 삼가는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 곽창석 나비에셋 대표는 "지금은 수요에 비해 물량이 적어 고시원이 임대 수익 상품으로 인기를 끌고 있지만 1~2년 뒤 소형 주택 입주 물량이 쏟아진다면 수익률 하락은 불 보듯 뻔하다"며 "묻지마 투자보다는 주변 입지와 유동인구, 인근 소형 주택 공급 상황 등을 잘 살펴야 낭패를 면할 수 있다"고 말했다.

◆고시원 공급 봇물

서울시에 따르면 올해 1월1일 기준 서울시내 고시원은 총 5777곳이다. 2011년 4897곳, 2010년 3922곳 등 매년 늘어나고 있다. 특히 2621곳밖에 없었던 2004년과 비교해선 120% 증가했다.

고시원 증가는 아파트 시세 차익 투자가 주춤한 사이 임대 수익을 노릴 수 있는 고시원으로 투자자들이 몰렸기 때문으로 보인다. 특히 고시원은 도시형 생활주택과 오피스텔보다 월 임대료는 낮지만 면적당 임대료 단가는 높아 큰 인기를 끌었다. 공간 면적을 잘게 나눠 투자 수익률을 최대한 끌어올렸기 때문이다.

한 고시원 전문 부동산컨설팅업체 관계자는 "보통 시설에 따라 다르지만 투자 대비 2.5~3배의 수익을 거둔다"며 "2억원을 투자하면 매달 500만~550만원 정도 순수익을 거둘 수 있다"고 전했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표도 "지역별로 다르지만 대체로 수익률이 8~10%선에 달한다”고 말했다. 가령 13억원 상당의 고시원(40실·495㎡)을 매매 투자하려할 때 이중 4억8000만원을 대출받는다면 실투자 금액으로는 8억2000만원이 든다.

여기에 월 임대수입으로 1400만원(월 입실료 35만원)을 거두고, 월 관리비 300만원(청소용역·총무 월급, 전기·수도·가스요금 등)와 월 이자비용 240만원을 제하면 연간 12.58%의 수익률을 거둘 수 있다.

◆임대 수익률 하락 불 보듯

문제는 머지 않아 공급 과잉이 발생할 수 있다는 점이다. 공급 과잉에 따른 공실률 상승은 곧 수익률 하락을 불러올 수밖에 없다.

에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “업계에서는 이미 고시원 공급 과잉 우려가 현실로 다가온 것으로 보고 있다”고 말했다. 지난해 하반기부터 고시원 신축 문의가 크게 줄었다는 것이다. 서울 시내에 고시원이 너무 많아져 공실이 생기고 있기 때문이라는 게 안 연구원 설명이다.

공급 과잉뿐 아니라 도시형 생활주택 등과 같은 대체상품 증가와 서울시의 반값 고시원 도입 검토도 고시원 임대 수익률을 떨어뜨릴 수 있는 요인으로 지적된다. 서울시는 고시원 월세 가격 인하를 위해 고시원 월세를 지원하거나 비영리 고시원, 전세고시원 등을 만드는 방안을 논의 중이다.

박 대표는 "수요자 입장에선 고시원 입실료에 매달 5~10만원만 더 들이면 오피스텔이나 도시형 생활주택 등으로 옮길 수 있다”고 말했다.

고종완 RE멤버스 대표는 "공급이 늘면 가격(월세)이 안정된다는 긍정적인 측면이 있지만 투자자 입장에서는 임대 수익률 하락을 피하기 어렵다"며 "당장의 높운 수익률만 믿지 말고 직접 인근 부동산중개업소 등을 돌며 주변 임대 여건을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다"고 말했다.