[통계로 보는 부동산] 비아파트 월세 비중 약 70%··· 월세 부담 얼마나 늘어났나 봤더니

금융위, 7월 전세대출 보증비율 90% 하향..."대출 문턱 높아져"

비아파트 시장, 전세사기·대출 규제 '이중고'

전세의 월세화 가속화...실수요자 비용 부담 늘어날 듯

[사진=연합뉴스]

대규모 전세사기로 빌라 기피 현상이 이어지는 가운데 대출 규제까지 겹치면서 비아파트 시장의 침체가 심화되고 있다. 비아파트 시장 안정화라는 목표와 함께 서민 주거 안정을 위한 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 

27일 금융위원회는 ‘2025년 가계부채 관리방안’ 발표를 통해 오는 7월부터 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험의 전세대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 낮춘다고 밝혔다. 수도권의 경우 향후 70~80%까지 단계적으로 강화할 방침이다, 

전세대출 보증비율이란 세입자가 전세금을 대출받을 때 공적 보증기관이 제공하는 보증의 비율을 의미한다. 당국은 이번 보증비율 하향으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 등을 차단하는 효과를 거둘 것으로 보고 있다.

다만 전세대출 보증보험 비율 축소로 은행권의 전세 대출 심사 문턱이 높아질 가능성이 크다. 목돈 마련이 필요한 실수요자의 부담이 커지는 것이다. 하반기부터는 소득과 상환능력에 따라 전세보증 한도를 산정할 계획으로 전세 시장이 더 위축될 전망이다. 

 
문제는 2022년부터 불거진 전세사기 여파로 비아파트 시장이 크게 얼어붙었다는 점이다. 여기에 대출규제까지 겹치며 사실상 비아파트 전세 시장은 이중고를 겪는 중이다. 

KB국민은행 자료를 보면 올해 1월 전국 연립주택 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)은 69.8%를 기록했다. 서울은 70.1%까지 떨어졌다. 이는 통계 집계 이래 가장 낮은 수준이다. 전세가율이 떨어지는 이유는 매매가격 대비 전세가격 하락 속도가 빠르기 때문이라는 분석이다.

이 여파로 비아파트 시장의 월세 의존도 역시 높아지고 있다. 국토교통부 집계에 따르면 전국 기준 비아파트 월세 거래 비중은 2022년 59.6%, 2023년 65.6%에 이어 지난해 69.7%를 기록하며 꾸준히 증가한 것으로 나타났다. 

비아파트 월세 비중이 높아질 경우 서민들의 주거 비용 부담으로 이어진다. 연립·다세대 전세 보증금은 전세사기 이후 하락한 반면, 월세 보증금이 상승했다. 전세 보증금은 지난해 기준 2억3020만원으로 2022년과 비교해 666만원 낮다. 반면, 월세 보증금은 지난해 기준 8813만원으로 2022년(6638만원)보다 32.7% 증가한 것으로 나타났다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "월세 쏠림이 가속화된 만큼 빌라 전세 시장이 회복하기는 어려울 것"이라면서 "임대인도 전세 대신 일부 월세로 돌리는 비중이 높아지면서 서민들의 비아파트 월세 부담이 늘어나고 주거의 질도 상대적으로 떨어질 것"이라고 설명했다.

전문가들은 비아파트에도 아파트와 동일한 규제가 적용되고, 여전히 실수요자 사이에서 전세사기에 대한  불안감이 커 시장이 더욱 얼어붙었다고 진단한다.

함영진 우리은행 리서치랩장은 "전반적으로 시장의 분위기가 경색된 상황에서 비아파트 시장을 대상으로 한 여러 정책들이 나왔지만 큰 효과를 거두지 못했다"며 "특히 최근 커뮤니티 등 입지 조건 차이로 인해 아파트 선호 현상이 심해졌고, 대출규제도 비아파트에 동일하게 적용되면서 아파트를 선호하는 움직임이 나타나고 있다"고 말했다. 

이어 "전세 시장 안정화라는 정책 목표 달성과 함께 서민 주거 안정이라는 과제도 균형 있게 고려해야 한다"며 "빌라 등 서민주택 대상 추가 지원, 저금리 대출상품 확대 등 세부적인 대안을 생각해봐야 한다"라고 말했다. 

권일 리서치팀장은 "전세사기 피해가 여전한 상태에서 수요자들의 기대만큼 법적 보호가 이뤄지지 않고 있다"며 "비아파트 시장에 대한 인식 개선을 위해 전세사기 재발 방지 대책과 피해자들을 위한 효과적인 보상책을 마련하는 것이 필요하다"고 말했다.