다시 늘어나는 미분양, 정부 대책도 효과 지지부진…건설업계 '한숨'

9월 전국 미분양 주택은 6만6762가구…건설업계, PF 부실·원가 상승까지 삼중고

아파트 건설 현장 모습. [사진=연합뉴스]

정부의 연이은 수요 억제 정책으로 주택 시장의 관망세가 심화하는 가운데, 미분양 문제가 다시 고개를 들고 있다. 정부가 해소 대책을 계속 내놓고 있지만 미분양 물량은 2개월 연속 증가세를 보이며 진정 기미가 없다. 특히 지방을 중심으로 미분양이 좀처럼 줄지 않으면서 건설업계의 부실 위험성이 커지는 등 시장 전반에 긴장감이 번지고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6762가구로 집계됐다. 8월(6만6613가구)보다 0.2% 늘었다. 수도권이 4.9% 증가했고, 지방은 1.1% 감소했다. 전국 준공 후 미분양 주택은 2만7248가구로 8월(2만7584가구)대비 소폭 감소했다. 수도권에서 4.1% 줄어든 영향이다.

다만 지방 감소폭은 0.7%에 그쳤다. 지방 미분양 아파트는 지난 9월 말 기준 5만1411가구로, 이 중 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 2만2992가구다. 지방 미분양의 절반이 악성 미분양인 셈이다.
 

 

정부는 한국토지주택공사(LH)의 미분양 직매입과 주택도시보증공사(HUG)를 통한 '미분양 안심환매' 등으로 지방 미분양 해소에 노력하고 있다. 그러나 LH의 1차 직매입 예정 물량은 목표치(3000가구)에 크게 못 미치는 733가구다. 이에 가격 조건을 완화하고 계획 물량을 늘리는 등 2차 매입에 나섰지만 시장 반응은 여전히 냉담한 모습이다.

미분양 안심환매 역시 신청 물량이 저조하다. 정부가 2차 추가경정예산을 통해 2500억원까지 규모를 키웠지만 신청 물량은 1500억원 수준에 불과한 것으로 집계됐다. 한 중견 건설사 관계자는 "매입 기준이 여전히 어렵고 현재 시장 상황에서 재무 부담 해소에도 큰 효과가 없어 참여를 주저하는 것 같다"고 설명했다.

건설 경기 침체가 장기화하는 가운데 미분양 해소마저 지지부진하며 건설업계의 유동성 악화도 지속되고 있다. 부동산 경기 침체와 미분양 증가, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실, 원자재값 상승 등 각종 악재가 겹치면서 수익성이 악화됐기 때문이다.

실제 건설외감기업의 절반가량은 영업활동으로 번 돈으로 이자를 지급하기에 급급한 상황이다. 대한건설정책연구원의 '2024년 건설외감기업 경영실적 및 부실현황 분석'에 따르면 지난해 건설외감기업(직전 사업연도말 기준 자산총액·매출액이 500억원 이상으로 외부 회계 감사 대상인 건설사) 중 이자보상배율 1 미만인 곳의 비중은 44.2%로 나타났다. 건설외감기업 절반 가까이가 외부의 도움 없이는 정상적 경영 활동이 어려운 셈이다.

정부가 LH와 HUG 등을 통해 지방 미분양 주택 매입을 확대하는 움직임을 보이고 있지만, 건설사들의 미분양 규모와 정부의 사업 진행 속도를 고려할 때 단기간 내 리스크 해소는 어려울 전망이다.

특히 최근 잇따른 안전사고와 정부의 강력한 대응도 건설산업 전반에 부담으로 작용하고 있다. 지방 미분양이 장기화되고 주택 공급 감소, 공사비 상승, 안전사고 및 유동성 대응 부담이 가중되면서 중견·중소 건설사를 중심으로 건설산업 전반의 어려움이 지속될 것이란 우려가 나오는 이유다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "지금은 주택 수요 분산과 더불어 재건축, 재개발 사업의 사업성 확보, 이를 뒷받침할 수 있는 정책적·제도적 개선이 필요하다"며 "실질적인 공급 확대와 건설사들이 리스크를 감내할 수 있는 사업 환경을 만들어야 한다"고 말했다.