호찌민시 집값 내려도 거래는 잠잠...매수자들은 관망세?

2차 아파트 호가 연초 대비 3~7% 하락... 급매도 소화 지연

금리 지원·납부 유예에도 실수요자 체감 부담은 여전

베트남 호찌민시 탄미동 푸투언 거리에 조성 중인 아파트 복합단지 ‘선샤인 스카이 시티’ 조감도 [사진=부동산업체 CafeLand 매물 소개 갈무리]

호찌민 아파트 시장에서 공급은 빠르게 늘고 있지만 거래 회복은 더디게 나타나는 모양새다. 신규 분양 시장은 고급·럭셔리 물량 위주로 가격 부담이 커졌고 2차 매매 시장은 일부 가격이 내려갔지만 매수자들이 추가 조정을 기다리며 관망세를 이어가고 있다.

8일(현지 시각) VnExpress 등 현지 매체에 따르면, 호찌민의 2분기 신규 아파트 공급은 7150가구를 넘어선 것으로 나타났다. 특히 1차 시장 전체 공급은 1만4200가구 이상으로 확대됐고 전분기보다 156%, 전년 동기보다 약 35% 증가한 것으로 나타났다.

공급 증가에도 실제 판매 흐름은 기대에 미치지 못했다. 호찌민시 전체 아파트 판매량은 약 7680가구였고 흡수율은 39%에 그쳤다. 호찌민 도심만 놓고 보면 판매량은 1781가구에 머물렀고 흡수율은 약 31%로 집계됐다. 전분기와 비교하면 흡수율은 일부 개선됐다. 빈즈엉 지역의 중급 아파트 거래가 늘면서 전체 흡수율은 3%포인트 올랐다. 다만 전년 동기와 비교하면 흡수율은 24% 낮아 거래 부진 흐름이 이어졌다.

고가 분양 부담에 중급만 거래... 가격대별 흡수율 격차 확대

가격대별 거래 격차도 뚜렷해지고 있다. 원마운트그룹에 따르면 ㎡당 6000만~1억2000만 동 가격대 아파트는 전체 거래의 절반 이상을 차지했고 흡수율은 약 59%로 나타났다. 반면 ㎡당 1억2000만동(약 686만원)을 넘는 고가 아파트의 흡수율은 약 20%에 머물렀다.

시장조사 기관들은 높은 분양가와 금융 부담을 거래 둔화의 주요 원인으로 보고 있다. 나이트프랭크는 호찌민 1차 분양 평균 가격을 ㎡당 3670달러, 베트남 동화 기준 약 9500만동으로 집계했다. 이는 전년 동기보다 8% 오른 수준이다. 원마운트그룹이 집계한 가격 상승 폭은 더 컸다. 호찌민 중심부 1차 분양가는 ㎡당 약 1억300만동이었고 빈즈엉은 ㎡당 약 6000만동으로 전년 동기 대비 33% 상승했다.

신규 공급 구조와 실수요 간 간극도 거래 회복을 제한하고 있다. 시장 수요는 실거주 목적의 합리적 가격대 상품에 집중돼 있지만 새로 공급되는 물량은 여전히 고급·럭셔리 단지 비중이 높다. 개발사들이 금리 지원과 납부 일정 유예, 할인 혜택을 제시하고 있지만 가격 부담 자체를 낮추기에는 한계가 있다는 평가가 나온다.

손 호앙 나이트프랭크 베트남 리서치·컨설팅 부국장은 매수자들의 선택 기준이 실거주 중심으로 바뀌고 있다고 봤다. 그는 "투자 목적보다 거주 수요가 우선되고 있다"며 "총액이 적정하고 법적 절차가 명확한 데다 공정이 안정적인 프로젝트가 선택받고 있다"고 설명했다.
 

2차 시장은 가격 내려도 관망... 대출 부담 매물이 조정 주도

2차 매매 시장에서는 가격 조정이 먼저 나타나고 있다. 매체 조사에 따르면 호찌민 2차 아파트 매매가는 연초보다 5~10%가량 낮아졌다. 빠른 매각이 필요한 집주인과 대출 부담이 큰 투자자 매물이 가격 인하를 주도하고 있다. 이런 가운데 일부 급매물은 기존 가격보다 10% 이상 낮게 나오고 있다. 그러나 가격을 내린 매물도 곧바로 거래로 이어지지는 않고 있다. 매수자들이 추가 하락 가능성을 염두에 두면서 매수 결정을 늦추고 있기 때문이다.

DKRA컨설팅도 2분기 호찌민 2차 아파트 가격이 전분기보다 평균 3~6% 하락했다고 밝혔다. 동부와 북부는 약 2~6%, 서부와 남부는 4~6%, 중심부는 3~5% 떨어진 것으로 집계됐다. 부동산 플랫폼 밧동산의 가격 데이터에서도 호찌민 내 여러 단지의 2차 매물 호가는 연초보다 3~7% 낮아진 것으로 집계됐다.

가격 인하 압력은 금융 부담을 안은 투자자들에게서 특히 두드러지고 있다. 베트남 부동산시장 연구평가원은 시장 상승기에 높은 대출 비율로 아파트를 산 투자자들이 원리금 상환 부담을 맞으면서 기대 수익을 낮추거나 손실을 감수하고 매도에 나서는 사례가 있다고 분석했다. 단기 차익을 기대했던 투자자들도 시장 상승세가 꺾이자 매물을 내놓고 있다.

향후 시장은 가격대와 입지에 따라 더 갈릴 가능성이 크다. 나이트프랭크는 2027년 말까지 호찌민에 약 7만6000가구가 추가 공급될 것으로 예상했다. 이 가운데 3만1740가구는 호찌민 도심에 공급될 물량으로 제시됐다.
 

호찌민시 집값에 대해 토론하는 누리꾼들 [사진=VnExpress 기사 댓글 갈무리]

한편, 시장을 바라보는 누리꾼들의 시각은 엇갈렸다. 일부 누리꾼은 거래가 느려진 것이 곧바로 시장 하락을 의미하지는 않는다며 매수자들이 더 신중하고 선별적으로 움직이고 있다고 봤다. 한 독자는 “토지비와 자재비, 인건비, 인프라 투자 비용이 최근 몇 년 동안 크게 오른 만큼 주택 가격이 몇 년 전 수준으로 돌아가기는 어렵다”고 말했다.

반면 현재 아파트 가격이 대다수 소득 수준에 비해 지나치게 높다는 지적도 나왔다. 또 다른 독자는 “높은 가격과 엄격한 신용 여건, 높은 금리가 실수요자와 투자자 모두를 망설이게 하고 있다”며 “유동성 감소는 피하기 어려운 결과”라고 밝혔다.

여기에 입지와 상품성을 갖춘 프로젝트는 여전히 수요를 유지할 것이라는 반응도 있었다. 누리꾼들은 주요 교통망과 지하철 노선, 생활 인프라를 갖춘 도시형 프로젝트나 저층 주거 상품이 장기 가치 측면에서 관심을 받을 수 있다고 내다봤다. 특히 개발사의 평판, 공사 진행 상황, 예정된 인도 능력, 입주 후 운영 품질이 시장 재편기에도 거래를 유지하는 핵심 기준으로 꼽혔다.