[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 9억·11억·12억·15억···고가주택 기준, 왜 다른가요?

양도세 실거래가 9억→12억으로…종부세는 공시가 9억 기준

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. [사진=연합뉴스]

최근 1가구 1주택자에 대한 양도소득세(양도세) 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향되면서 고가주택 기준을 둘러싼 시장 혼란이 커지고 있습니다.

고가주택은 세금 부과와 대출 규제, 부동산 중개보수 산정 등의 기준이 되는데 명확한 기준 없이 상황에 따라 다르게 적용되고 있기 때문입니다. 전문가들은 사회적 논의를 거쳐 통일된 기준 마련이 필요하다고 지적하고 있습니다.
 

최근 양도세에 대한 고가주택 기준이 상향됐나요?

네, 국회는 지난 2일 본회의를 열고 1주택자의 양도소득세 비과세 기준을 실거래가 12억원으로 올리는 소득세법 개정안을 가결했습니다. 소득세법상 고가주택의 기준금액을 9억원에서 12억원으로 상향 조정한 것이죠.

'부자 세금'으로 분류되는 종합부동산세(종부세)의 과세기준은 공시가격 11억원입니다. 이마저도 올해 9월 집값 상승 등으로 과세 대상이 늘어나면서 2억원 상향한 것입니다.

과세기준이 공시가격이어서 실제 종부세 대상자는 시세 15억~16억원대 아파트 보유자입니다.

지난 10월부터 개정된 공인중개사법 시행규칙이 시행되면서 부동산 중개시에는 실거래가 15억원이 고가주택 기준입니다.
 

기존대로 9억원을 유지하는 제도도 있나요?

신혼부부나 다자녀·노부모 부양 등에 배정하는 아파트 특별공급 제도와 대출 규제에서는 기존 고가주택 기준(9억원)이 유지되고 있습니다. 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘으면 특별공급 물량이 나오지 않고, 중도금 대출도 받을 수 없습니다.

주택담보대출(주담대)을 받을 때는 시세 9억원 초과분부터 주담대 비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아지기 때문에 사실상 9억원 이상부터 고가주택으로 분류하는 것으로 보고 있습니다. 시세 15억원 초과는 주택담보대출을 전혀 받을 수 없습니다.

건설임대사업자의 종부세 합산배제 기준도 여전히 공시가격 9억원 이하입니다. 보유한 주택의 공시가격이 9억원을 초과한 경우에는 주택연금에도 가입할 수 없습니다.
 

왜 최근 들어 고가주택 기준이 크게 상향된 건가요?

고가주택 기준이 일제히 오른 것은 최근 집값이 급등했기 때문입니다.

고가주택 기준이 정해지던 2008년만 하더라도 5억2530만원이던 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 12억3729만원으로 두 배 넘게 뛰었습니다. 

서울 아파트 평균 매매가는 지난해 9월(10억312만원) 처음으로 10억원을 돌파한 뒤 매달 상승곡선을 그리고 있습니다. 서울 아파트 중위가격도 10억8000만원에 달합니다.
 

기준이 다르면 어떤 문제가 발생하나요?

정치권에서 고가주택 기준에 대한 전반적인 논의 없이 주먹구구식으로 수정에 나서면서 기준이 제각각이 됐습니다.

정책과 세제가 복잡해지고 예측 가능성이 떨어지면 정책 신뢰도를 떨어뜨릴 수밖에 없습니다. 이 때문에 전문가들은 정치적 고려에 따라 과표를 조정할 것이 아니라 부동산세 전반의 개편이 필요하다고 지적하고 있습니다.

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "최근 부동산 가격이 급격하게 오르면서 종전의 중저가주택이 중고가주택이 됐다"며 "바뀐 시장 가격과 국민 인식 등을 고려해 복잡한 기준을 손볼 필요가 있다"고 말했습니다.