[머니테크] 오피스텔 시장 온기 돈다는데....오피스텔 투자 유의점은?

[그래픽=아주경제]

비아파트 시장 침체로 한때 투자자들이 외면했던 수익형 부동산인 오피스텔 시장이 올 들어 활기를 띠고 있다. 전세사기 여파로 전세보다 월세를 선호하는 현상이 강해지면서 수요가 몰리고 있고, 서울 등 주요 지역 집값이 올 들어 급격히 오른 것도 오피스텔로 눈을 돌리게 하는 요인으로 분석된다. 특히 월세 상승으로 최근 오피스텔이 높은 임대수익률을 보이고 있는 것으로 나타나 주거뿐 아니라 투자 대체재로도 투자자 관심을 끌고 있다.  

다만 전문가들은 오피스텔 투자에 있어 보다 신중해야 한다고 조언한다. 비아파트 시장 침체기가 아직 이어지고 있고 장기적으로 시세 차익을 거두기 어려운 데다 규제 등 고려해야 할 사항이 많아 수익률만 보고 접근해서는 안 된다는 지적이다. 

1일 KB부동산에 따르면 4월 서울 오피스텔 매매가격지수는 123.8을 기록하며 3개월 연속 상승했다. 2월과 3월 각각 0.05%가량 상승했으나 4월에는 0.14% 오름폭을 보이는 등 상승세에 탄력이 붙은 모습이다.  

오피스텔 임대수익률도 높아지는 추세다. 한국부동산원 조사 결과 1년 치 월세를 매매가 등 실투자 금액으로 나눠 계산하는 임대 수익률은 지난 3월 전국 평균 5.51%까지 높아졌다. 기준금리 인하 시기에 임대수익률이 높아지면 수익형 부동산 투자 가치는 더욱 높아진다. 

업계에서는 올해 들어 기준금리 인하, 토지거래허가구역 해제, 공급 부족 등 여파로 서울 등 주요 지역 아파트 값이 가파르게 오르면서 오피스텔을 찾는 수요가 늘어나고 있다고 보고 있다. 오피스텔 시장이 최근 몇 년간 침체하면서 고점 대비 가격이 하락한 상태에서 임대수익률은 높게 형성돼 있어 아파트를 대체할 주거지를 찾는 수요와 임대수익을 노린 투자가 함께 유입되고 있다는 것이다. 

심형석 우대빵 연구소(미국 IAU 교수)는 "한국은행이 추가 기준금리 인하를 고려하고 있는 상황에서 비교적 적은 매입 금액으로 진입해 안정적인 투자 수익이 가능하다는 점에서 오피스텔로 수요가 몰리고 있다"며 "시세 차익이 아닌 임대사업을 통해 수익을 확보하려는 투자자는 오피스텔 시장을 고려할 만하다"고 말했다.

정부가 오피스텔, 빌라 등 비아파트 규제를 완화한 점도 호재다. 전용 60㎡ 이하 오피스텔, 빌라 등 신축 소형 주택을 구입하면 2027년 12월까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 때 주택 수에서 제외해준다. 생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 구매한 사람은 취득세 감면 한도를 현행 200만원에서 300만원으로 확대한다. 청약에서 불이익이 없도록 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 넓힌다. 무주택 공시가격 기준을 수도권은 1억6000만원 이하에서 5억원 이하로, 지방은 1억원 이하에서 3억원 이하로 높인다.

또 아파트 청약 문턱이 높아진 상황에서 실수요자들은 오피스텔 청약을 고려해볼 만하다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 청약이 가능하다. 당첨자 선정도 가점이 아닌 100% 추첨으로 진행돼 아파트보다 당첨 확률이 높다. 

아울러 올해에 이어 내년까지 오피스텔 공급 절벽이 심화하면서 월세 등 가격 상승이 예상되는 점도 오피스텔 투자에 있어 고려할 만한 점이다. 

전국 오피스텔 분양 물량은 부동산 호황기였던 2021년 5만6743실에서 지난해엔 5507실로 급감했다. 2021년 7만7726실에 달하던 입주물량도 지난해엔 3만3705실에 그쳤다. 분양에서 입주까지 약 3년이 소요되는 것을 고려하면 올해 오피스텔 입주 예정 물량도 3만여 실 수준에 그칠 전망이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "투자 목적보다 실거주를 원하면 오피스텔도 충분히 대안이 될 수 있다"며 "아파트만큼 시세차익은 어려울 수 있지만 최근 아파트 단지와 같이 들어서는 오피스텔 등은 입지와 수요가 충분해 메리트가 있다"고 말했다.

이어 "강남, 판교 등 배후수요가 충분하거나 300가구 이상 규모인 오피스텔 등 공실 리스크 등을 줄일 수 있는 곳을 중심으로 살펴보는 것이 좋다"고 덧붙였다. 

다만 전문가들은 비아파트 시장 침체로 인해 오피스텔 가격 상승 장기적으로 유지되기 힘든 만큼 수익률만 보고 성급하게 투자에 뛰어드는 것은 위험하다고 지적했다. 또 오피스텔을 살 때는 비주택으로 간주돼 취득세율이 4.6%로 일반 주택(1~3%)보다 훨씬 높고 주택보유세나 양도세를 매길 때는 주택으로 간주하는 ‘이중 잣대’가 적용되는 등 세금문제도 고려해 신중히 접근해야 하다고 강조했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "최근 몇 년간 이어지고 있는 전세 사기 등 문제로 인해 오피스텔로 수요가 계속 이동하고 있으나 다주택자 규제, 비아파트 시장 침체로 활성화에 한계가 있을 수 있다"며 "아파트 시장처럼 오피스텔도 양극화가 심화할 수 있는 만큼 여러 사항을 고려해 접근해야 한다"고 조언했다.

아울러 아파트와 비교하면 수요층이 두껍지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 특성을 가진 만큼 입지와 가격, 정부 규제 완화 수준 등 종합적으로 고려해야 한다고 강조했다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "도시형 생활주택 등 소형 주택이 많은 곳에서는 수요가 분산될 수 있는 만큼 오피스텔은 주변 공급 상황에 따라 공실률이 크게 변할 수 있어 추가 공급 여건 등을 잘 살펴야 한다"며 "신축 또는 당장의 수익률보다는 임대가 안정적으로 이뤄지고 있는 곳을 중심으로 접근해야 투자 리스크를 줄일 수 있다"고 말했다.